不过，贝壳财经记者拿到的一份过往成交价材料显示，同小区同户型的房子2020年12月份的成交均价与指导价相差不大，不过，同小区小户型的均价普遍比大户型贵几千元，因此小区整体均价也更高一些。
像胡先生这样按指导价卖房的并非个例。一位大型公司的中介3月中旬在朋友圈发布了一条二手房信息称，可读龙华教科院附属学校9年一贯制，128平方米，放盘665万元，比指导价666万元还低1万元。
指导价政策出台之所以引发关注，最主要的原因还是指导价普遍比实际成交价便宜。
以南山新一代大厦为例，今年1月份有业主以10.3万元/平方米的均价成交，但指导价却为8.83万元/平方米，按38平方米的面积计算，若按指导价出售，那么一套房子就少卖50多万元。
尽管价格可能比市场成交均价低，却依然有业主愿意按指导价卖房，这是否说明在经历多轮调控后，深圳的房价整体降了？
贝壳财经记者采访多位购房者、中介及房地产行业从业者了解到，降价感受并不明显。
一位10年“老深户”杨明（化名）在2020年“打新”中“上车”，他长期关注深圳楼市。杨明告诉记者：“指导价出来之后，房价是‘象征性’降了一些，但降价更多的是那些本来就不好卖的房子，比如户型大总价高、户型不好、位置不好等的房子，一些热点的楼盘或者豪宅价格并没有明显下跌。”
另一位也在去年“上车”的深圳购房者吴洋（化名）说：“有一些小区的均价主要是靠小户型拉上去的，大户型单价普遍比小户型要低一些，所以指导价其实对非热门区域的大户型影响不大，毕竟指导价和成交价相差不大，但是对同小区的小户型房还是有一些影响。”
深圳某房地产公司市场部人士杨怡（化名）对记者表示：“目前，购买二手房的人大多处于观望状态，成交的大多数是龙岗这种成交价和指导价本就相差不大的区域。龙岗位于深圳东部，而深圳楼市比较火热的地方在西部，因为有前海自贸区等政策加持，所以指导价对西边的楼市影响比较大，东边影响并不大。”
房价不降但成交降温
深圳楼市仍面临价格不透明问题
价格上也许没有明显的体现，不过，指导价政策对楼市热度的影响立竿见影，从业人员实实在在感受到了楼市降温，带看、成交数量都有所下降。
“成交量确实比1、2月份少了。”中介王华（化名）对记者表示，他所在的罗湖某中介大区3月中旬的一个周末只成交了5套房。
另一名中介王岩（化名）告诉记者，政策只影响一时，目前大家更多是在观望，房价并没有明显下跌。但如果是投资进场，现在可以考虑了，因为市场热度确实下来了，现在还能和业主谈谈条件，不像去年一样，业主一天一个价，态度强硬不好谈。
银行放贷方面也有变化。指导价政策发布之后，光大银行深圳分行、建设银行深圳分行等多家银行均表示，将根据官方发布的二手房参考价格作为按揭贷款的参考依据，也就是说，如果银行严格按照指导价发放按揭贷款，但买卖双方的实际成交价格又高于指导价时，购房者便要拿出比原来更高的首付款才能买下同一套房子，再加上深圳近期打击“经营贷”等违规流入楼市，这无疑也“劝退”了一些资金本就短缺的购房者。
这一点从数据上也可以看出，深房中协根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，2021年第11周全市二手房网签988套，环比下降0.3%。
深房中协分析认为，从开年后三周的网签走势分析，网签量基本维持在1000套以内，因此可以大致判断，新政发布至今，市场已进入低位横盘期，在宏观金融政策无明显变化的前提下，随着新政的持续发酵，低位横盘恐怕会持续一段时间。
“现在深圳楼市还有一个问题，就是价格不透明，这给中介留下来很大的操作空间，毕竟他们掌握着更多的价格信息。”杨明说道。
近期，一起深圳中介吃差价的事件曝光，据《南方都市报》报道，今年2月，李先生通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房，签订了合同。当时商定的房屋总价为1940万元，并额外支付超21万元的中介费。但其后来发现三方合同不一致，并了解到业主的交易底价为1880万元，其中60万元差价业主转给了中介方。
