转自杭州检察
一商超企业负责人扩张门店
在寻得一地理位置优越的房屋后
立即签订八年合同
因担心对方违约
主动提出将违约金提高至60万元
未曾想
却忽略了一个细节
最后自己竟成为了违约方
长达8年的合同
高昂的违约金
已投入的装修成本
......
叶某该如何是好？
近日，安吉法院递铺法庭审判庭内，安吉某商场负责人叶某与某公司负责人朱某就签订的合同履行问题僵持不下，安吉法院承办法官巧用《民法典》打破合同僵局，达成“同意违约方某商场解除合同，同时承担违约金10万元”的调解协议。
事情发生在2020年1月，安吉某商场扩大经营，经过考察后，很快确定了安吉某公司名下的一处约800平方米的房屋，并签订租赁合同一份。
合同约定某公司将房屋出租给某商场使用，租赁期限为六年，租金每年30万元。合同另约定，某商场出现逾期占用、中途毁约等其他违约行为或者某公司出现不交付房屋、中途毁约等其他违约行为，均应向守约方支付违约金60万元。
“当时合同上明确写着租赁标的物为‘工业用房’，商场方对这点也没有异议。合同签订两天后，他们就按约支付租金30万元，一切都进展的很顺利。”公司负责人朱某向承办法官说道，“4月，我们又签订了补充协议，约定将租期延长到八年，同时约定第六年及第七年的租金提高到32万元，第八年的租金是34万元。”
合同签订后，某商场负责人叶某如火如荼的准备着商场开张，招聘员工、装修设计……为商场正式运营做足了准备。
然而，生活的“小插曲”总会在不经意间发生，商场在办理相关审批手续时，却被告知案涉厂房系工业用房，不得用作商业用途。
这下叶某“傻眼”了，辛辛苦苦筹备大半年，一切就付之东流了吗？
之后，某商场向某公司提出解除合同并退还租金，遭到拒绝后起诉至安吉法院，请求解除合同并退还租金30万元。
公司方认为
商场方在签订合同时已明知房屋性质，现在要求解除合同违约在先，将给自己造成损失，如要解除合同，应按合同约定承担60万元违约金。
商场方则认为
自己不是恶意解除合同，而是因为经营商场的合同目的无法实现，继续合同会造成巨额损失。
法院经审理认为，某公司交付厂房，某商场支付租金，双方租赁合同的合同目的已然实现。而某商场起诉所称无法经营商场的合同目的仅是其单方的使用目的，租赁合同中明确约定案涉厂房为工业用房，作为商场经营者理应对所需场地的房屋用途做充分了解，某公司并不存在蓄意隐瞒等违约情形。故某商场认为的“一方违约致使合同目的无法实现”并不构成其合同解除的法定要件。
按照《合同法》有关解除合同的规定，违约方并不享有解除合同的权利。本案中，某商场租赁案涉房产作商业用途，但与法律规定的房产性质不符，致其无法实际经营，签订的八年租赁期限必将给其造成巨额损失，现守约方某公司不解除合同，势必陷入合同僵局。
《民法典》第580条规定明确了违约方一定的合同解除权，但也必须承担相应的违约责任。于是承办法官组织双方进行调解，经过明法析理，双方达成解除合同的一致意思表示，因双方约定违约金60万元过高，且某商场也已产生了一年的租金及其他损失，某公司最终同意某商场承担违约金10万元。双方案结事了。
法官说法
司法打破合同僵局的目的与理念在于公平与效率优先于合同的形式稳定性。本案中，若不打破僵局，某商场将继续承担经营成本却无法正常运营商场，某公司的房屋也将长期处于待命状态。此种情况下，如果强制要求违约方继续履行合同，某商场将持续扩大损失，商场扩张项目长时间搁置，某公司也将面临剩余七年合约无法履行的风险。