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房子是一个家的缩影，尤其是随着近年来房价飙升，买房愈发成为老百姓的人生大事或投资首选，“哄抢”态势一度引起政府出台系列政策调控。在这种情况下，少部分人为规避购房资格限制、逃避债务、隐藏财产、减免税收、获取贷款等因素萌生“借名买房”的想法。然而买房有风险，借名需谨慎。这种投机行为不仅游走于法律边缘，更容易出现“竹篮打水一场空”的情况，进而引发诉讼纠纷。
本期，上海虹口法院将结合真实审判案例，为您梳理“借名买房”过程中可能出现的法律风险点，并为您送上一份维权攻略。
导读目录：
1、“借名买房” 的事实认定和举证提示
2、借名买房协议的法律效力
3、“借名买房”后房屋权属变动的法律风险
“借名买房”
的事实认定和举证提示
由于近年来房产价值的巨幅增长，实践中常见出名人在完成购房手续并将房屋登记在其名下后，便企图将房屋占为己有，而不承认与借名人之间有过关于借名买房的约定。而且由于借名人与出名人之间往往具有如亲属、朋友、同事等较为亲密的关系，日常生活中可能存在较多资金往来，双方就借名买房事宜之间也没有形成书面约定或所形成的书面约定并不规范。
那么在哪些情形下可以认定“借名买房”关系成立呢？
案例1：声称出资为别人购房要求归还房屋，法院：看证据！
王某婚后认识刘某并建立同居关系。2003年，为生活方便两人以刘某名义在上海购买一处总价为57万余元的房屋，其中首付款17万余元。该房屋交付后一直由两人共同居住，2009年王某向刘某一次性转账34万余元还清剩余贷款。2018年开始两人关系恶化，刘某趁王某不在更换房屋门锁，随后王某诉至法院称房屋首付款、月供及最后一次性付清的房贷均由自己实际出资，要求确认该房屋归自己所有，并要求刘某协助自己办理房屋产权变更登记。
法院经审理认为
王某提出的主张须对双方存在借名买房的合意，以及购房款全部为其出资的事实承担证明责任。关于合意，王某无法提供双方之间约定借名买房的书面凭据，且在房贷还清后十几年间也未变更产权登记，不合借名买房的常理；关于出资，凭现有证据仅可证明王某支付了刘某提前还贷款项。王某提供的汇款证据与首付款的金额和支付时间均无法对应，难以认定为首付款，按揭还贷款均通过刘某的银行账户进行，无证据证明存入还款账户的钱款系王某提供，综上所述驳回了王某的诉请，提前还贷款项的处理不在本案审查范围，可另行起诉。
案例2：出资为家人购房，有我的房屋份额吗？
应甲、应乙、应丙系三兄妹，2000年家里位于上海的房屋动迁，父亲老应在购买新房屋时要求应甲、应乙两人各出资5.5万元，因当时两人已为香港居民身份，房屋登记在老应与应丙名下，其后父亲通过“书面遗嘱”形式对房屋出资状况和未来产权分配归属做出相应证明，称房屋由应甲、应乙共同参与出资，将来房屋产权为两人和应丙三等均分。2018年老应去世后，三人对房屋产权发生争议，应甲、应乙起诉要求确认房屋份额。
法院经审理认为
应甲、应乙的主张须对双方存在借名买房或代持房产约定，以及两人对购房款出资的事实承担证明责任。现根据老应的字据可证明两人对购买房屋有出资，但字据并未表明当事人曾就房屋为三人按份共有形成约定，仅载明在老应夫妇百年后房屋才由三人共有。该字据的遗嘱性质清楚明确，证明老应并不认为两人是房屋的实际共有人，仅认可其出资贡献在继承时给予遗嘱安排。且老应夫妇对购房也有出资，无证据证明其认同对该房屋的登记权利为替子女代持，因此无法认定当事人之间存在借名买房或代持房产的约定，同时根据政策两人作为香港居民也无法通过购买方式取得房屋产权，因此两人的出资只能被认定为对父母购房的资助，据此驳回了其诉请，关于遗产继承问题不在本案处理范围，可另行起诉。