1、借名买房的事实认定
在借名买房中，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。现在出名人是不动产登记簿记载的房屋权利人，借名人主张该房屋系借名买房，产权实际归其所有，必须对双方存在借名买房的合意，以及购房款全部为其出资的事实，承担证明责任。如果借名人有充分证据证明双方已达成借名买房的合意并实际支付了价款，且不存在权属变更障碍，借名人可以请求将房屋过户至自己名下。如果借名人无法举证证明双方曾达成借名买房的合意，即使购房款直接来源于借名人，该出资行为也只能认定为代出名人支付购房款，而不能据此主张房屋产权。
2、借名买房的举证提示
在借名买房的举证过程中，“合意”与“出资”的证明极为重要，缺一不可。上述案例中，原告在申请确认房屋产权份额时，在提供证据环节分别陷入“无出资无合意”和“有出资无合意”的尴尬境地，导致最终诉请被驳回。因此，借名人委托他人买房时应通过订立书面协议或固定其他相关证据来确定房屋的实际出资人和权利人，在汇款时应该备注“购房款项”等字眼并保留好付款凭证，做到保存证据证明“借名买房”中的“出资”及“合意”，避免口头约定或约定不明产生的法律风波。借名人也应及早要求代持人办理过户登记，防止拖延时间过长导致权益受损。
借名买房协议的法律效力
在日常实践中，“借名买房”关系得到确认并不是借名人权益得以实现的终点。实践中，往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑，进而引发争议。
案例：规避限购政策借婆婆名义买房，可以获得房屋产权吗？
小王与施某于2009年结婚，婚后几年，因房价上涨迅速，两人商量购置房产进行投资。受限购政策限制的两人原定以小王父亲老王的名义购买，却在网签时发现老王也是限购对象，转而以施某母亲周某的名义购置这处价值220万元的房产。2017年小王因病去世，生前立有遗嘱指定遗产中这处房屋属于自己的份额由父亲继承。为此老王向法院提出诉请，要求确认房屋实际产权归女儿小王与女婿施某共有。
法院经审理认为
争议焦点在于房屋究竟是借名买房还是对周某的赠与。
从房屋购房款来源看，购房资金全部来源于施某和小王二人；从资金流向看，资金先由小王转给老王，在老王支付部分房款后剩余资金由老王转给周某，完成剩余房款的给付，虽然施某、小王与周某对于房屋的实际归属事宜并未作出明确的书面约定，但结合资金走向、房款支付等事实，各方当事人提供的证据以及当事人陈述，法院认定施某、小王借名买房事实的存在，根据老王、施某陈述的名下产权房情况，以老王或周某名义购房目的都是为了规避当时的住房限购政策，该行为事实上违反了国家房产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，并且施某和小王当时对于可能面临的无法过户的风险应当有所预见，故对于老王主张的直接确认房屋产权归施某和小王共有的诉讼请求法院难以支持，最终判决小王与施某共同获得房屋目前评估折价388万元，由周某支付。
“借名买房”事实存在，协议一定具有法律效力吗？
即便法院认可双方之间存在“借名买房”行为，不代表借名人可以直接取得房屋权属。在司法实务中，借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。基于借名买房合同产生的原因不同，借名买房合同的效力亦应区分不同情形，如为规避国家限购政策借名购买经济适用房、人才住房等政策保障性住房的，合同可能因违背公序良俗而被认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。如借名购买普通商品房，且不违反限购政策或存在恶意串通损害他人利益的，方能认定合同有效。此外，政策障碍是否消灭也应予以考量，如果借名人至诉讼时仍不符合政策规定的购房条件，将无法办理房屋过户登记手续。
