“借名买房”后
房屋权属变动的法律风险
实践中，“借名买房”具有较大的潜在风险。因房屋登记在借名人的名下，自记载于不动产登记簿时便发生效力，代持人对房屋的处置，例如出售或者与第三人发生纠纷导致房屋进入执行阶段，都可能造成借名人的利益损失，进而引发纠纷。
案例：借名买房被代持人售出，对方去世了还能取得产权吗？
张某与陆某系同事、朋友，1983年出于帮助朋友，张某出资为陆某购买房屋，后该房屋动迁，仍由张某实际出资并承担相关手续费及装修费等购买另一处房屋，陆某夫妇书面立据承认房屋购买由张某出资，双方约定房屋由陆某使用至年老，在陆某年老或有意外时房屋应转至张某或其子女名下，陆某已将情况告知其子女，且其子女无异议。2020年，张某得知陆某已于2018年去世，且房屋已于2008年被陆某出售给案外人，遂起诉至法院要求陆某的三个子女作为继承人在其继承遗产范围内向自己承担赔偿责任。
法院经审理认为
陆某书写的《笔据》、《立据》对其具有法律约束力，张某可依约定主张权利。陆某自行于2008年将系争房屋出售，违反了其对张某的承诺，构成违约，应按违约当时的房屋价值向对方赔偿损失。但陆某于2018年去世，距离其出售系争房屋已经十年之久。现并无证据显示陆某留有遗产，更无证据证明陆某的继承人曾获得其遗产，则根据限定继承的法律规定，张某要求陆某的继承人继续承担赔偿责任无法律依据，法院不予支持。
“借名买房”发生后，具有哪些潜在的法律风险？
代持人与借名人之间所订立的房屋代持协议本质上是发生在二者之间的债权债务关系，仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权要求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，甚至一旦房屋被处分或设置了较高额度的抵押贷款时，借名人将难以直接取得房屋权属。同时，借名买房需承担被法院强制执行的风险，代持人与他人发生纠纷，进入执行阶段后借名人向法院提出执行异议，法院为保护善意第三人利益一般不会支持。
《民法典》相关法条链接：
《中华人民共和国民法典》总则编
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《中华人民共和国民法典》物权编
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第二百二十条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
来源｜上海市虹口区人民法院
作者：郁玥、吴静文
责任编辑 | 张巧雨
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来源：上海高院
