2021买房新规最新政策
1.房子不解除抵押，可直接过户
解读：以前卖房子要先结清银行的贷款(抵押)，甚至夫妻双方更名也要结清抵押。目前不需解押也可直接过户，但应及时通知抵押权人。
民法第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。双方当事人另有约定的，依照约定。抵押物被转让的，抵押权不受影响。
抵押权人转让抵押权的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产的转让有可能损害其合法权益的，可以要求抵押人将转让所得的价款提前支付给抵押权人或者提存。超过债权数额的转让价款，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2.买房前必须查明房产的居住权
解读：《民法典》增加了“居住权”这一新的用益权。带居留权的房屋，原则上是无偿设立，不能出租，不得转让、继承。
这就是说，即使没有房屋所有权人，也可以享有居住权。所以从今年起，在二手房交易中，买家要到登记处查询房屋是否有居住权，避免买受人无法居住的风险。
根据民法第396条的规定，居留权人有权根据合同的约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益权，以满足生活居住的需要
第367条规定，居留权的确立，应以书面形式订立居留权契约。
第308条规定居留权是无报酬的，除非当事人另有约定。居留权的设立，应当向登记机关申请登记。居留权是在登记时设立的。
第309条规定居留权不得转让、继承。设定居住权的住宅，除当事人另有约定外，不得出租。
第357条规定，居留权的期限届满或居留权人死亡，居留权即消灭。居住权消灭后，应当及时注销。
第231条之规定，以遗嘱方式设定居留权者，准用本章之规定。
3.买房找中介，想省钱”跳单“，仍需付中介费
解读：有些朋友在买卖房屋的时候，认识了中介的卖主/买主后，为了省钱，就私下联系对方直接交易，或者找其他中介成交，这种"跳单"行为还是要付佣金给中介提供服务。
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介服务后，利用中介机构提供的交易机会或中介服务，绕开中介机构直接订立合同的，应向中介机构支付报酬。
4.房子70年产权，届满自动续期
解读：根据《民法典》2021年的新规定，70年产权的住宅在没有申请的情况下，可以自动续期。然而，细则并未公布续期费用，并不排除减免的可能性。
商业用房的产权期满后是否可以续租，目前还没有明确的规定，因此购买商业用房必须注意土地的剩余年限。
我国民事诉讼法第239条规定，住宅建设用地使用权期满的，自动续期。缴纳或者减免续保费用，依照法律、行政法规的规定执行。
非居住建设用地使用权期满后，依照法律规定进行续期。对土地上的房屋及其他不动产，有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定处理。
5.小区共有部分收益，归业主所有
解读：占用小区公共道路的车位开放收费，小区公共电梯贴广告的收入，扣除合理费用，属于业主共有。
根据《民法典》第274条，建筑物区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑物区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或明确属于个人外，属于业主共有。小区内的其他公共场所、公用设施及物业服务用房，均属业主共有。
第275条规定，建筑区划内，规划用于停车的车位、车库的归属，由当事人约定，并报房地产行政主管部门备案。
占道路或其它场地供车辆停放之车位，属业主共有。
第232条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等使用业主共有部分所得收益，应当扣除合理费用后归业主共有。
6.租期最长不得超过20年
解读：一般住宅出租20年以上比较少，但是一些开发商一次把车位租给业主40年，这样就违反了规定，超过部分无效。
民法第375条规定，租赁期限不得超过20年。20年以上，超过部分无效。
租约期满后，双方可续订租约，但合同中约定的租约期限不得超过20年。
上述法规自2021年1月1日起施行，其中有关房产的条款，上海学区房攻略在此提醒大家，房产是中国家庭最重要的财富，一定要保护好自己的权益。
