编者按：2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式实施，我国迈入“民法典”时代，随之而来的是与人民群众息息相关的新规新则及司法解释。为全面普及法律知识，提升社会公众的法律意识和法律素养，进一步提高民众对司法行政工作的知晓率和满意度，山东隆泰律师事务所与鲁网携手合作，共同主办《朱律师普法讲堂》系列访谈栏目。
栏目邀请到山东隆泰律师事务所合伙人、管委会主任朱正顺律师，与鲁网记者展开深入对话，通过生动真实的案例、通俗易懂的语言，对网络购物、房屋买卖、财产继承、民间借贷等社会热点法律问题进行权威解读，帮助广大网友学会运用法律武器维护自己的合法权益。
鲁网5月14日讯随着人们生活水平的提高，买房成为大家日常生活中的普遍需求。人们对于房屋买卖中的法律风险非常关注，商品房价格高涨，让人望而却步，所以有些人就把目光投向价格较低的小产权房。那么，本期《朱律师普法讲堂》就让我们来了解下小产权房买卖过程中存在的法律风险，做到防患于未然。
鲁网记者：
2016年4月，罗某与李某签订售房协议，约定李某将一套房屋以十万余元的价格卖给罗某，并约定李某于2017年4月交付房屋。合同签订后，罗某分四次将购房款支付给李某。交房期限到期后，罗某多次催促李某交付房屋，但李某均以各种理由拒绝交付。事后，罗某要求李某返还购房款并赔偿损失，但李某拒绝返还和赔偿。无奈之下，罗某诉至法院，要求李某返还购房款并赔偿损失。经查实，案涉房屋土地性质为集体用地。
法院经审理认为，案涉房屋所在土地为某村集体用地，使用权归村集体所有，罗某并非案涉房屋所在地集体村民，故《售房协议》因违反法律规定应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还并根据过错赔偿损失，遂作出判决。
朱律师，您对本案有什么看法？
朱正顺律师：
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让，罗某不属于本村集体组织成员，其购买的房屋无法办理产权转移登记，法院认定房屋买卖合同无效符合法律规定。
鲁网记者:
在日常生活中，关于小产权房应当关注哪些问题呢？
朱正顺律师：
首先，通常小产权房有两类：（1）在集体建设用地上建造的房屋。法律允许农村集体组织成员在集体土地上建造住宅，只要依法办理了审批手续，就属于合法建筑。（2）在集体企业用地或占用耕地违法建成的房屋。法律明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以这种小产权房属于非法建筑。其次，判断合法小产权房能否购买，要看房屋的交易对象：（1）在集体成员内部转让、置换不受限制。（2）向非本集体成员的第三人转让或出售，不能受到法律的认可与保护，不能办理土地使用证、房产证等合法手续。最后，鉴于实践中小产权房纠纷日益增多，为维护购房者经济利益，稳定市场交易秩序，《民法典》诚实信用原则及合同效力与物权变动区分原则，在将来的审判实务中对小产权房《购房合同》的效力认定具有重要意义。
因此，小产权房原则上是不允许交易的，但是集体组织内部成员之间交易小产权房是能够得到法律认可的。而在购买小产权房的过程中，首先应当关注房屋建筑的合法性，避免购买到非法建筑的房屋。非集体组织成员购买小产权房，因不符合购房资格，不能办理产权转移登记，无法取得房屋所有权，其《购房合同》效力不能得到法律认可，购房交易存在较大风险。
律师简介：朱正顺，山东隆泰律师事务所执业律师、合伙人、管委会主任，现任临沂市政协委员、临沂市青联常委、市青联社会团体和中介组织界别主席。同时担任临沂仲裁委员会仲裁员、临沂市中级人民法院和临沂市人民检察院代理申诉值班律师，临沂市中级人民法院特约调解员。