【朱律师普法讲堂】第8期:小产权房存风险,防患未然谨慎选!

2021-05-14 13:25:04 作者: 【朱律师普法

编者按:2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》正式实施,我国迈入“民法典”时代,随之而来的是与人民群众息息相关的新规新则及司法解释。为全面普及法律知识,提升社会公众的法律意识和法律素养,进一步提高民众对司法行政工作的知晓率和满意度,山东隆泰律师事务所与鲁网携手合作,共同主办《朱律师普法讲堂》系列访谈栏目。

栏目邀请到山东隆泰律师事务所合伙人、管委会主任朱正顺律师,与鲁网记者展开深入对话,通过生动真实的案例、通俗易懂的语言,对网络购物、房屋买卖、财产继承、民间借贷等社会热点法律问题进行权威解读,帮助广大网友学会运用法律武器维护自己的合法权益。

鲁网5月14日讯随着人们生活水平的提高,买房成为大家日常生活中的普遍需求。人们对于房屋买卖中的法律风险非常关注,商品房价格高涨,让人望而却步,所以有些人就把目光投向价格较低的小产权房。那么,本期《朱律师普法讲堂》就让我们来了解下小产权房买卖过程中存在的法律风险,做到防患于未然。

鲁网记者:

2016年4月,罗某与李某签订售房协议,约定李某将一套房屋以十万余元的价格卖给罗某,并约定李某于2017年4月交付房屋。合同签订后,罗某分四次将购房款支付给李某。交房期限到期后,罗某多次催促李某交付房屋,但李某均以各种理由拒绝交付。事后,罗某要求李某返还购房款并赔偿损失,但李某拒绝返还和赔偿。无奈之下,罗某诉至法院,要求李某返还购房款并赔偿损失。经查实,案涉房屋土地性质为集体用地。

法院经审理认为,案涉房屋所在土地为某村集体用地,使用权归村集体所有,罗某并非案涉房屋所在地集体村民,故《售房协议》因违反法律规定应认定为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还并根据过错赔偿损失,遂作出判决。

朱律师,您对本案有什么看法?

朱正顺律师:

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让,罗某不属于本村集体组织成员,其购买的房屋无法办理产权转移登记,法院认定房屋买卖合同无效符合法律规定。

鲁网记者:

在日常生活中,关于小产权房应当关注哪些问题呢?

朱正顺律师:

首先,通常小产权房有两类:(1)在集体建设用地上建造的房屋。法律允许农村集体组织成员在集体土地上建造住宅,只要依法办理了审批手续,就属于合法建筑。(2)在集体企业用地或占用耕地违法建成的房屋。法律明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,所以这种小产权房属于非法建筑。其次,判断合法小产权房能否购买,要看房屋的交易对象:(1)在集体成员内部转让、置换不受限制。(2)向非本集体成员的第三人转让或出售,不能受到法律的认可与保护,不能办理土地使用证、房产证等合法手续。最后,鉴于实践中小产权房纠纷日益增多,为维护购房者经济利益,稳定市场交易秩序,《民法典》诚实信用原则及合同效力与物权变动区分原则,在将来的审判实务中对小产权房《购房合同》的效力认定具有重要意义。

因此,小产权房原则上是不允许交易的,但是集体组织内部成员之间交易小产权房是能够得到法律认可的。而在购买小产权房的过程中,首先应当关注房屋建筑的合法性,避免购买到非法建筑的房屋。非集体组织成员购买小产权房,因不符合购房资格,不能办理产权转移登记,无法取得房屋所有权,其《购房合同》效力不能得到法律认可,购房交易存在较大风险。

律师简介:朱正顺,山东隆泰律师事务所执业律师、合伙人、管委会主任,现任临沂市政协委员、临沂市青联常委、市青联社会团体和中介组织界别主席。同时担任临沂仲裁委员会仲裁员、临沂市中级人民法院和临沂市人民检察院代理申诉值班律师,临沂市中级人民法院特约调解员。

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