2021年9月房子赠与子女取消契税

2021-08-21 12:39:52 作者: 2021年9

笔者认为,关于遗嘱效力的调整是一个非常大的变动,非常值得关注。我们通过一个例子来了解:李大爷有两个儿子和一个女儿,早些年,他曾公证了一份遗嘱,去世后房产由儿子和女儿平分。但是,李大爷去世前的几年,一直由女儿和大儿子照顾,小儿子不闻不问,所以李大爷又立了一份遗嘱,房产由大儿子和女儿平分。不过,由于第二份遗嘱没有经过公证,所以李大爷去世后,儿女们做房产分割时,小儿子根本不同意。

很显然,按照现有现有《继承法》来看,基于公证遗嘱效力最高的原则,李大爷的第二份遗嘱是无效的。但是,按照民典法来看,法院在判定各份遗嘱之间的效力时,公证遗嘱已经没有了优先性,而是以最后订立的遗嘱为准。说得通俗一点,伴随民法典的正式实施,小儿子再闹也根本没有用了。笔者认为,这一调整,体现了遗嘱人的意愿,也更加体现了法律的人性化和温情。

第三、继承权的丧失与宽恕制度。根据现行《继承法》,发生伤害、遗弃、虐待被继承人,以及伪造、篡改或者销毁遗嘱等行为,都将丧失继承权。但是,民法典又新增了两点:一是以胁迫被继承人修改遗嘱的也将丧失继承权。二是新增了继承人宽恕制度,这是很大的变化。什么意思呢?说得通俗一点,即使丧失了继承权,也要给继承人改过的机会。正所谓,知错就改,善莫大焉,浪子回头金也不换,所以只要能悔过自新,而且被继承人也同意了,那么就有恢复继承权的机会。

同样,我们以一个例子来做下说明。在老伴去世后,刘阿姨身边只剩下了一个儿子和一个女儿,但儿子并不孝顺,平时都是女儿照顾自己,所以在制订遗嘱的时候,刘阿姨打算把房产全部留给女儿。不过,过了几年,儿子逐渐意识到了自己的错误,并且确实也有了悔改的表现,刘阿姨也原谅了自己的儿子。基于这种情况,刘阿姨的儿子就可以逐步恢复对房产的继承权。

第四、新增遗产管理人角色。《民法典》第1145条至第1149条,明确提出遗产管理人的角色,同时也指出了遗产管理人的职责。根据规定,基于公平公正透明的原则,民政部门、村民委员会、律师等等都可以担任遗产管理人,所以建议立遗嘱人在订立遗嘱的时候最好应该明确一下,这样就可以确保遗产得到妥善处理,从而有效维护继承人、债权人的利益。实际上,在笔者看来,遗产管理人就是一个“主事”的人,在继承开始之后,牵头协助完成所有继承工作,这样就避免了房产继承中出现的各种不必要的麻烦。这一点很好理解,就不再赘述。

房产继承过户,作为日常生活中最常见的过户方式之一,伴随民典法的实施,如今有了更详细、更全面的规定,相信此举可以有效解决很多家庭面临的房产继承问题。除此之外,在房产过户的过程当中,我们往往还会考虑到过户成本的大小。因此,说完了身后继承过户,接下来,我们简单说一说另外两种大家比较关心也比较常见的过户方式,即房产赠与过户和房产买卖过户,至于选择哪一种,大家可自行斟酌。

二、房产赠与过户和房产买卖过户

办理房屋赠与,一般流程是,赠与人与受赠人之间需要订立房屋赠与的书面合同,然后双方当事人凭房屋所有权证、赠与合同等材料,按照规定缴纳的相关税费,并进行公证。最后,受赠人凭借赠与书、产权证、公证书、契税收据等文件到房地产管理部门办理房屋所有权的转移登记。在赠与过程中,由于父母和子女是近亲属关系,而且父母是无偿赠与子女的,所以免收营业税和个税。

具体来看,办理房屋赠与产生的费用主要有公证费、登记费、契税、印花税等等,其中契税比例为房屋评估价值的3%,占据大头。我们以一套100万的房产为例,房屋赠与产生的税费加起来约3万元,比较固定。

对买卖过户,大家都比较了解,这是二手房市场最常见的一种过户方式。举个简单的例子,如果房产证已满五年并且是唯一住房,住房面积也小于90平方米,那么免征营业税和个税,刨掉一些杂七杂八的费用后,基本只需缴纳1.%的契税。显然,同样是一套100万的房子,只需缴纳1万多的税费,这要比赠与过户的方式更省钱。

不过,如果房产证未满五年并且非唯一住户,住房面积也大于90平方米了,缴纳的税费可能就比较多了,一般来说,主要包括3%的契税,房产买卖之间差额部分20%的个税,以及5%-6%左右的营业税。需要注意的是,卖出价与买入价的差额越大,出售时缴纳的税费也就越多。