虽然国家推动确权保护农民的合法权益,但对一些违法违规的宅基地严格区别对待,这些情况不会得到确权。
1.乱占耕地、违反生态红线、不符合乡村规划等违法行为建设的房子。2.一户多宅;3.城镇居民在农村购买的小产权房、宅基地;4.多年没有人打理的危房。
对于以上情况处理,对于违法行为占用宅基地,或者建房的,不得办理登记确权;按照“一户一宅”原则,对多余宅基地可继续使用,也可采取有偿退出的办法,交由村集体在组织内部流转;对于危房按规拆除,其下面的宅基地收回;未经确权的宅基地及其房屋,不得擅自改动,也不得新建和翻建,待成危房或自然消亡后由集体收回。
第三,宅基地的申请、退出。
一般情况下,一家添丁进口,也分户了,便满足了申请宅基地基本条件,比如子女结婚(面积足够除外)、外来人口进村落户、因公共建设需要搬迁等情况,均可申请宅基地,而且手续也不复杂。根据自然部发布的《关于规范农村宅基地审批管理的通知》最新规定可知,大多申请程序由县级下放到村上,只要村民无异议或异议不成立,基本上报县里走个流程即可。同时,根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》之规定,对分户建房的,按照当地面积标准重新进行确权登记。
宅基地退出采用“自愿退出”方式,可获得相应补偿。分两个部分,宅基地退出补偿收益归集体,宅基地上的房子补偿归个人,一般在10-20万元范围内,各地根据经济发展情况会有所不同,这笔钱可以用来养老,也可进城买房。需要注意的是,根据新土地法的规定显示,如果村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地不予以批准,退还是不退,需要根据个人情况考虑清楚再定。
第四,农村房子翻建、继承和价值。
无论是民法典,还是根据即将实施的《土地管理法实施条例》第36条可知,“依法取得的宅基地及上面的住宅和附属物受法律保护”,虽然村集体成员无宅基地的所有权,但由于子女有继承房产的权利,所以,在继承农村房子时,按照“地房一体”原则,相当于“继承了宅基地的使用权”(因为房子必须建在宅基地上)。
子女在继承过程中,如果父母只有一个子女,子女无论是城市户籍还是农村户籍,均无条件继承。如果父母有多个子女,在父母户籍簿上的子女直接继承,如果在父母户籍簿上没有子女(子女户籍已经分户,或者户口已迁移到城市)户口,无论城市子女还是农村子女均享有同等的继承权利。
但都知道,房子都有变老变旧的时候,特别是农村房子,由于潮气比较大,老化的速度更快一些,有人说了,到时候是否可以翻新或者重建呢?这其实是有要求的,具体而言:
农村房子在新建,包括大修和改扩建,均需履行报批手续,但根据相关规定,继承的房子不在审批范围之内,那么,可行的做法是,利用回家探亲的间隙,定期进行一些修缮,确保房子不被当作危房、无主房(闲置满2年)收回集体。当然,有网友提出“仅修缮不够,毕竟以前的建筑质量不好”,其实,如果有经济条件的子女,可以趁老人在的时候进行大修甚至重建,这都是可以做到的。
回到文首,农村的房子在未来到底有没有价值?
对此问题,我们应该看到一个大趋势,未来农村越来越适合居住是一个不争的事实,比如交通便利,柏油路到户,平时在城市上班,周末回到农村休憩,享受新鲜的空气、干净的水以及绿色蔬菜等等。即便不少城市人在农村没有房子,他们也可能想着去租房子度假、养老,由此可见,对农村房子的需求会越来越多,这正是农村房子的价值所在。
农村房子价值还表现在,不仅是在城市环境大同化和高房价下,留给子女们另一个避风港,也是父母留给子女的一种念想,这种价值或无可替代。