4月30日，我国证监会、国家打开变革委联合发布了《关于推动基础设备范畴不动产出资信任基金（REITs）试点相关作业的告诉》（以下简称“告诉”），如一石激起千层浪，在社会上发生强烈反响，财经媒体、朋友圈都开端对REITs打开了广泛的评论。
这儿，仍是连续崔哥一向的风格，从零开端，以问答方法，用三分钟解说清楚，这个REITs究竟是个什么概念，这次的《告诉》意味着什么。
1. 你能不能用一句话解说清楚，REITs究竟是什么？
简略来说，便是一群出资者把钱凑到一同，交给一个基金司理，让他去出资房地产（例如商场、住宅楼、宾馆），或许基建项目（例如机场、铁路、公路），然后赚到的钱，扣掉基金司理的薪酬（办理费），然后我们分。
钱仍是那个钱，房子仍是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给我们，这就叫做“财物证券化”。
2. 这。。。这不便是基金吗？
没错，REITs的全称便是房地产出资信任基金（Real Estate Investment Trusts）。留意，REITs中的s是小写。因而，它的特色和基金也很相似：
假如出资者不想或许不足以购买整个财物，所以可以用少点的钱购买基金比例，参加到这些地产或许基建项目中。（“我买不起客厅，总能买块砖头吧！”）
关于不动产出资比较不熟悉的出资者，经过这种方法等于是把钱交给基金司理来帮你办理、收租，乐得省心，定时分红即可。
3. 话是这么说，可是这跟我自己买房子、商铺有啥本质上的差异呢？
差异仍是很大的：
不动产出资的生意是十分花时间、精力和本钱的，可是生意基金要简略得多。REITs分为公募和私募两种，这次《告诉》中提议开端试点的，是公募REITs，即这些基金将可以在二级商场生意。简略来说，生意房子就跟生意股票相同便利，也便是流动性提高了。这便是REITs的所谓“股性”。
出资者个人买商铺，报答率不一定比得上REITs，由于REITs汇总的资金量大，可以招标到更好的基建项目，更好方位的商铺、商场。
海外REITs的其他一个中心的特色，是税务上的优势，即出资人只需要付出基金收益的税负，而不需要承当房产税负。这方面，一直是REITs在我国落地的一个难点（两层税负乃至三重税负问题），这次试点告诉的细则未来或许会对这方面做出详细的解说。
4. 可是，假如我把这些钱给了这个基金，他们不用来买不动产，而是用来干其他，怎么办？其他，假如他们收到租金今后，不分红给我（就像许多股票相同），怎么办？
现在现已实施REITs的国家/区域包含美国、香港、日本、新加坡、澳大利亚等，均对REITs的出资目标和分红方法做出了十分清晰、详细的规则。以美国为例：
REITs 的财物组合中至少有 75%的财物价值为房地产、典当借款、其他 REITs 比例、现金或政府证券。
收入来历中90%以上是租金或利息收入、出售财物或其他信任安排的股息收入，以及其它源于房地产途径的收入。
95%以上的可税赢利（taxable income）（扣除本钱所得后）应分配给股东。 g>
为了获得REITs的合法位置，在REITs建立后的榜首税收年度，它有必要向有关部门请求位置鉴定。
简略来说，REITs要想合法运营，就有必要首要出资不动产，并且90%以上的收益都有必要分红给出资者。
5. 听起来不错，是不是REITs就包赚不赔呢？
当然不是。公募REITs作为可以生意的基金，它本身具有两层特点：
租金分红，取决于基建项目的详细情况，或许会还不错，或许比较稳定。
可是另一方面，作为生意性产品，即“股性”的一面，它的价格是动摇的，出资者是有或许赔钱的。
以香港最闻名的REITs基金“领展房产基金 00823.hk”为例，如下图所示，在疫情开端之后，基金市值也大幅跌落，危险相同存在。
不过整体而言，由于有确认的分红（相关于一些几十年都不分红的A股而言），已有商场的实践标明，REITs的均匀年化报答收益率归于较为稳健的，下面是美国REITs 年化收益率与同期美国国债年化收益率的比较。
