来历：鬼话金融
作者：梁凤洁 / 邱冠华
来历：浙商证券（11.400， 0.21， 1.88%）银行研讨团队
1. 存量房贷换锚首要规矩？
近期各家银行连续宣布告诉，二零二零年3月1日起，存量房贷定价基准能够开端转化。从四大行发布的告诉来看，房贷定价基准转化的首要规矩如下：
参加规模：参加转化的告贷条件有三个：①时刻条件，二零二零年1月1日前已发放，或已签合同但未发放；②基准条件，基准利率锚定的是告贷基准利率；③告贷类型，有必要是起浮利率告贷。能够不转化的房贷首要有三种：①剩下告贷期限缺乏一个重定价周期的告贷（比方和银行约好的重定价日是每年年底，则二零二零年十二月31日前到期的告贷不用参加转化）；②公积金告贷（包含组合告贷中的公积金告贷），以及经与公积金中心洽谈不转化的个人住房公积金转商业性贴息告贷；③固定利率告贷。
转化进程：房贷转化能够挑选：①转为固定利率告贷，依据央行文件，利率水平与原合同比较不变；②转为LPR基准的起浮利率告贷，5年期以上告贷基准参阅5年期LPR，5年期以内告贷基准参阅1年期LPR。转化后不行再转化。重定价日和重定价周期能够洽谈，但周期最短为1年。以中行为例，线上途径默许的重定价周期是12个月，重定价日可挑选2021年1月1日或许告贷放款日对应的每年对月对日。
定价承认：若转为LPR定价，转化前，房贷利率X=告贷基准利率×（1±起浮份额）；转化后房贷利率Y=重定价日前最近1个月LPR基准利率+加减点。加减点数=X-二零一九年十二月LPR利率，在合同期内不变。
详细操作：近期各家银行现已连续宣布存量告贷转化的告诉，以工商银行（5.370， -0.01， -0.19%）为例，可经过：①线上途径处理，如手机银行APP；②线下途径处理，如网点的智能柜员机（估计3月中旬上线）、告贷服务行。值得注意的是，主告贷人和一切一起告贷人需一起承认定价基准改变。部分银行没有注册处理途径，有待进一步告诉。
不同银行的切换时刻和默许规矩有所不同，部分银行默许切换为LPR定价，除非告贷人自动提出转为固定利率。
2. 面对换锚告贷人怎样选？
在规矩内，咱们经过逻辑判别告贷人的干流挑选。面对换锚，告贷人的两个首要问题是：①挑选固定利率仍是LPR？②假如挑选LPR，重定价周期和重定价日怎样选？本质上，这两个问题都归结于对LPR利率未来走势的判别。
2.1. LPR未来大概率向下
首要，咱们要理解LPR的内在。LPR（Loan Prime Rate），又叫告贷根底利率，是商业银行对最优质客户履行的告贷利率。依据简略的本钱加成定价法，告贷利率=筹集资金的边沿利息本钱+运营本钱+估计补偿违约危险的边沿本钱+ 银行方针赢利水平。正因为是对最优质客户的报价，理论上LPR报价中违约危险对应的补偿是很低的。因而无妨将LPR简化为：LPR=资金本钱+运营本钱+方针赢利。
长时间来看LPR中枢大概率处于稳中有降的通道：①资金本钱，中枢首要取决于经济的中长时间走势。我国经济增速中长时间来看处于下降通道，利率水平中枢也是趋势性下降。②运营本钱，跟着科技运用，运营功率提高，运营本钱长时间来看是趋于下降的。③方针赢利率，银行业让利实体经济的布景下，方针赢利率估计也是平稳为主，甚至有下降空间。考虑运营本钱和方针赢利率的改变比较缓慢的，LPR的改变首要取决于资金本钱（经济增速）的改变，这也能够从美国商场得到印证。在中长时间的视角下，转化为LPR是比较理性的挑选。
经济周期中，LPR利率会有动摇。从美国状况来看，虽然跟着全体经济增速中枢下降，LPR中枢出现下降趋势，但仍是会在小的经济周期中环绕中枢动摇。跟着经济复苏，方针利率举高，最优惠告贷利率跟从上升；而跟着经济承压，方针利率下调，最优惠告贷利率也下降。
当然猜测未来三十年的经济周期，是十分困难的。①短期来看，受疫情影响，短期内国内经济增加承压，方针性利率（MLF）近期也持续下调，LPR利率有持续下调的空间。②中长时间来看，经济周期的动摇是难以猜测的，转化为LPR定价需求承当利率动摇的危险，这也是告贷人有必要考虑的事项。下面根据多种景象，计算告贷人转化LPR的潜在收益和承当的利率危险。
