但是如果把房子比喻成股票的话，租售比相当于股息率，中国没有几个股民是冲着股息率去炒股的，大家盯的是买卖差价。
只要房价一直保持不错的增速，买房什么时候都是划算的。
那么，拉长了看，中国房价的增速实际是多少呢？
根据国家统计局数据，北京商品房均价从2000年的4919元/平米，增长到2019年的35905元/平米，20年6.3倍，年化增速大概是9.6%。
9.6%的回报率，在经济增速整体下行的今天看上去很不错，但是放到20年里，最核心城市的房价也不过跑平GDP增速而已。
一般来说，名义GDP增速大致就是全国所有企业的盈利增速平均值，优秀企业应该远远跑赢这个速度才对。也就是说，买上市公司的股权，原本应该是比买房子更好的投资。
可为什么发财的都是买房子的人？为什么社会上的钱都流向了楼市？
因为买房是自带高杠杆的。你买100万的房子，首付只需要30%，也就是30万。一年后赚到9.6万，回报率32%。
当然，我们还要考虑贷款成本。假设贷款利率是5%，70万贷款一年的利息就是3.5万，这一年你实际赚了6.1万，回报率大概是20%。
20%的复利意味着什么？意味着4年翻倍。如果这个游戏能一直玩下去，你的30万首付，20年后会变成1150万。
买房不仅回报高，而且还很安全。敢于加杠杆的股民，也不在少数，但是短期的股价波动就能轻易让你爆仓。可是房贷期限长达30年，中间房价暴跌，银行也不会来催你还贷款。
鱼和熊掌兼得，就催生了炒房神话。
政府各种限制房贷金额、提高首付比例的措施，都是为了斩断这种高杠杆。但这时候，市场发明了一种新玩法，就是全款买房。
全款买房，是不是傻？当然不是。
这种炒房者真正的资金来源，是经营贷。
国家不让用房贷，可这个市场上有的是钱。他们首先从各种放款机构那里，获得超短期的过桥贷款，全款买房，然后注册一个小微企业，把房子拿去银行抵押，申请小微企业经营贷款，拿这笔钱去还购房款。
近年来，国家对小微企业的金融支持格外宽松，用房产抵押获得经营贷，比房贷还要香，算上中央、地方的贴息，有时候甚至能达到无息贷款的地步。
按道理，经营贷必须用于企业经营，银行有责任监督资金流向。但实际上呢，银行也知道，企业真拿这笔钱去经营，说不定就亏光了，心里巴不得你拿去炒房。
社会上也不乏各种中介机构，专门研究怎么规避银行对经营贷的监管。如何堵上经营贷这个口子，实在是个难题。
深圳这次的二手房指导价，虽然没法治本，至少大大降低了经营贷额度，算是很有益的尝试。
03.高周转，还能继续吗
上面这些调控手段，都是对买房者下手。而楼市中另一个大玩家，房地产开发商，也是调控的重中之重。
而且相比前者，中央对开发商的最新调控，在资本市场上引起了更大的震动。
2月份，据说自然资源部在内网上发布了一份文件，核心精神是，全国22个重点城市的土地出让，全年只能分三批集中进行。
这是什么意思呢？
我们前面讲了，买房是个高杠杆金融游戏。盖房更是如此。
一般来说，如果对房价进行拆解，里面大概30%-50%是土地出让金，15%-25%是税费，政府拿走了房价的大头。再扣掉建筑和运营成本，开发商卖一套房子，净利润率也就是10%左右。
但实际上，除了土地出让金需要使用自有资金之外，盖房全周期所用到的资金，大部分来自开发商提前从消费者手里收来的预售款，以及各种渠道融资。
根据粤开证券统计，2020年房地产开发商的资金来源中，只有32.82%来自自筹，大概相当于3倍杠杆。而据《21世纪经济报道》分析，在土地出让金不要求全部自筹的年代，开发商杠杆率能达到7倍。
