拿地-融资-预售这个链条一旦转起来，就变成开发商的印钞机。
这个商业模式的命门，在于速度。因为拿地和融资需要成本，更会吞噬自由现金流，如果企业不能尽快达到预售标准，从消费者手里把钱赚回来，游戏就玩不下去了。
除了楼市最火爆的年份，大部分时间房企的现金短债比都在1附近，手里的现金刚好只够还债。
所以，“高周转”是过去几年房地产行业最重要的概念。碧桂园正是凭借“456”的高周转模式（拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转），完成向一线房企的晋升。
而政府的想法也很简单，就是不让你周转起来。
今年元旦正式实施的“三道红线”政策，对房企融资做出限制，在地产和金融之间建立一道防火墙。
还没等政策生效，恒大就被爆出资金链断裂的传闻。
土地集中出让，也可以被视为打压“高周转”的政策延续。
过去，土地出让基本平均分散在全年，房企每个月都能拿地，开启一轮周转。现在土地集中出让，意味着一年只有三次拿地机会了，周转次数大大减少。
而且，每一块土地在拍卖时，都要全额缴纳保证金。现金本来就不宽裕的房企，显然不可能全部参加。每家企业能竞拍的地变少了，拍卖激烈程度大大降低，土地出让价格也就可以降低一点了。
04.“计划经济”
政府打压“高周转”，对房企一定是件坏事吗？其实不见得。
“去金融化”不是尽头，从中国楼市调控的进化中，我们甚至还能读出一点“计划经济”的色彩。
请注意，政府规定房价，绝不是计划经济。因为计划经济的精髓是供需均衡，而强行扭曲价格，无异于掩耳盗铃，并不能解决供需错配的矛盾。
但是我们仔细想想，土地集中出让会带来什么深远影响？
房地产其实是个进入门槛很低的行业，只要你能融到钱，盖房子交给施工队就好了，所以行业垄断程度一直不算高，竞争激烈。恒大、万达能制造首富，却始终杀不死三四线城市的地头蛇。
过度竞争的结果，就是土地拍卖溢价率飙升，房企自己给自己抬高成本。2016年，百城平均溢价率甚至达到80%。
下面这张图也很说明问题，行业越景气，企业越没钱，因为大家要加速跑马圈地，以免在竞争中掉队。
土地集中出让，则强行改变了行业规则。每家企业能拿的地有限，那就只能待在自己能力圈里玩，大家排排坐，吃果果，大企业集中精力拿走最好的肉，小企业也安心喝碗里的汤。
有机构用“新古典主义”来形容这个政策。告别“现代主义”的高周转，降低土地拍卖溢价，反而可以保证单个项目更好的利润。
所以，政策发布当天，A股房地产板块集体涨停。
从市场的喧嚣中抽身出来，我们更应该做一些深层的思考：房地产真的应该是个竞争性行业吗？
中国房地产市场化20年，功绩很大，但过度竞争的恶果也很明显了。
回归某种程度的“计划经济”，让房地产变成一个低成长、高垄断、政府定价、现金流稳定的公共事业行业，是否更符合全社会的利益？
05.积分买房
从购房者的角度，我们同样能看到这种思路的潜力。
今年楼市的另一个重磅消息，是上海的一手房摇号积分制度。
来源见水印
政府给大家打了个分，积分高的人，在购买一手房时可以优先摇号。
无房是最大加分项，户籍反倒成了次要因素。
为什么要搞这个积分制度，看看去年上海的一手房认筹率就明白了。
