三秦都市报—三秦网讯（记者 石喻涵 实习生 张天赐 殷博洋 范梦露）在西安工作两年，租房住的李杰已经搬了四次家，因为前三次租来的房子总是有这样或那样的问题。相比住房销售市场，房屋租赁市场长期处于自由发展状态。7月29日下午，陕西省政协召开月度协商座谈会，相关厅局和市民代表齐聚，大家讨论同一个话题——如何把房子租给最需要的人。
“西漂”的困扰：租金波动大 租赁关系不稳定
2019年大学毕业后，李杰面临的第一件事情就是租房。“一开始想找一个交通方便、环境好、小户型的房源，但那会收入低而且不固定，最终只能选择了比较偏僻的回迁房。”即便如此，在合约到期后，房东还是将月租提高了一千元，对于李杰来说，这是一笔无法承受的负担。
无奈之下，李杰和朋友在城中村的一栋民宅顶层找到落脚地，较低的房租意味着较差的生活环境。“楼道卫生脏乱差，冬冷夏燥，一进门一股味道……”不仅如此，搬进来之后他发现，还需要经常面对屋面漏水、空调宕机、卫生间水压不足等问题，给房东反映数次，始终没人来解决。
2020年，李杰原来所在的公司倒闭，失去收入的他，最终搬出了这间出租屋。后来数次辗转，不断搬家，最终在现在公司的员工宿舍稳定了下来。李杰是众多“西漂”的缩影。近年来，随着人口增加，一批又一批的“西漂”青年进入这座城市。
通过调研，陕西省政协常委赵力强发现：“在吸纳大量外地人口的同时，西安市中低价位住房供不应求。签订合同时多为制式合同，缺乏对租金变更和收回房屋的义务性规定和责任性规定，租赁关系不稳定。”
西安财经大学经济学院副教授赵惠英总结道：“青年人和新居民在租赁过程中经常会遇到一些问题。比如，租金随意上涨、中介克扣、临时清退等现象时有发生；租住的房屋往往地理位置偏僻、通勤时间长，室内装修、配套设施和维修养护都相对缺乏，而且租金与收入不匹配。”
市场：小户型、低租金、高品质房源供给不足
目前全省可供租赁的社会化住房达60万套（间），包括存量商品房、拆迁安置房、城中村民房、商品房改造公寓、商务酒店改造公寓等，租住人口占住房人口总数近10%。其中，西安市可供租赁的各类社会化住房约40万套（间）。
在省政协提案委员会主任王宝成看来，全省的住房租赁市场突出表现为“两个不平衡”。首先是市场租赁住房的“结构不平衡”。“大户型、高租金房源供大于求，小户型、低租金、高品质房源供给不足。以西安市为例，40平方米以下房源占比仅为7.4%，外来务工人员和新市民多数租住城中村、城乡结合部或合租。”
其次是公租房等保障性租赁住房的“区域不平衡”。“西安、咸阳等市供需矛盾较大，宝鸡等市则供大于求。”王宝成表示。
“截至2020年12月，仍有近7万社会居民在排队轮候中。”对于公租房，省政协常委，省总商会副会长刘勇也有话说，“现有的公租房标准不统一，配建公租房户型建筑面积分为60、75、90㎡三种，以75㎡为主，面积大，房源少。特别在西安市的安居项目多处于郊区，位置偏远、不利于通勤，且面向城市运行和服务保障行业人员的低总价租赁房源相对较少。”
中介“内幕”：以房屋出租收入差额进行利润分配
提起租房，不少人首先想到的是中介。陕西宝梧桐树住房租赁公司总经理李卫民，站在业内人士的角度，对西安的相关市场进行了“揭秘”。
目前，西安从事住房租赁专营业务和开展租赁住房居间代理的经纪机构总数约为900余家，掌握房源超过25万间。按其经营类型，主要有三类——传统中介型、合伙人制和新租赁企业。
“在经营上，‘北派（北京）模式’目前仍占据约30%的比例。即全公司上下，以房屋出租的收入差额，进行利润分配。”李卫民介绍，所谓收入差额包括：房屋出租差价、中介费、服务费、管理费、维修费，以及部分恶意造成租客违约后扣留的房屋押金等。这种业务模式的优点是利益驱动力强，团队发展迅速，市场规模扩张快；缺点则是缺少房屋租赁的配套服务，收益主要靠房差与一些不规范操作。