【案件简介】
成武县某物业公司起诉住户张某，张某称并未与物业服务企业签订物业管理合同，自己对该合同内容不清楚，认为合同对其没有约束力，且自己家窗户玻璃破裂，拒绝缴纳物业费。
【法官评析】
1.未签订物业服务合同，是否可拒交物业费
业主委员会的决定对业主具有约束力，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司提供的服务，就应该缴纳。
2.未居住使用，是否可拒交物业费
物业费一般包括清洁卫生费用、维护秩序费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等，所以就算你买了房没有入住，不能拒交物业费，可适当减少。
3.楼上装修漏水造成损失，可否拒交物业费
楼上漏水需要查找漏水原因，如果业主发现了问题，应当向物业公司反应，物业公司应通知行为人立即停止并改正，如果没有尽到该义务，应承担一定的赔偿责任，如果已尽到义务，则不承担责任。
如果房子在保修期内，且不是人为造成的，楼上邻居及受损住户都可以找开发商进行处理。
法官总结
随着商品房的出现，物业服务产生的问题也逐渐增加，但很多业主的抗辩理由得不到法院支持，比如窗户玻璃破裂、墙体脱落等，这些理由要看是否在开发商的保修期和保修范围内，质保期届满后，由业主或侵权人承担责任。
物业服务公司起诉时也不应仅提供物业服务合同，亦应提交相关的服务证据相佐证，且物业服务人不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第九百三十八条：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《中华人民共和国民法典》第九百四十五条：业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。
作者：王胜香（成武县人民法院二级员额法官）
来源：成武县人民法院