■规则阐释
擅自转租合同的认定要点
结合本案的审判，承办法官彭瑞森进一步阐述了本案的审理思路。彭瑞森认为，擅自转租合同的效力认定和违法转租中的责任承担和当事人之间的利益权衡需要注意以下内容：
第一，擅自转租合同并非当然无效。在租赁市场繁荣的大环境下，涉及转租合同纠纷的案件数量居高不下，诉讼请求基本围绕请求认定转租合同的效力以及处理期间产生的利益纷争。在原租赁合同中，出租人（所有权人）享有占有、使用、收益、处分的权利，这是一种完整的权利。而在转租合同中，转租人享有的仅仅是使用、收益的权利，并没有处分的权利，它的权利源属于出租人（所有权人）赋予。若原租赁合同已明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，而承租人却自行转租，违背了出租人的意志，违反了诚实信用原则，属于恶意违约行为。但转租合同并非当然无效，因为擅自转租系独立的契约行为，为维护交易稳定、尊重民事主体意思自治，在出租人明确作出是否同意转租之意思表示前，转租合同仍属效力待定。若出租人表示同意转租或在6个月异议期内未作反对表示的，转租合同有效。若出租人不同意转租的，法律也赋予出租人在这种情况下解除合同、收回租赁物的权利。此时，承租人丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止，归于无效。
本案中，城投公司与李某之间的租赁合同明确约定“不得擅自转租”之条款。之后，李某擅自转租，城投公司在知晓转租事实且组织双方调解未果情况下，告知李某腾空、交还房屋，是以通知行为明确解除合同。因此，李某与翁某之间的租赁合同也应归于无效。
第二，责任承担应坚持诚实信用原则和兼顾利益衡平。任何人不应从违法失信行为中获利，是法治社会的一条基本原则。转租合同无效后，次承租人可否依据无效合同的处理规定向承租人要求返还财产、赔偿损失，应视次承租人是否善意而定。如果次承租人在订立合同之时不知道也不应当知道承租人转租系擅自而为，即误信承租人的转租行为合法，为保护善意第三人的利益，应由承租人承担相应的赔偿责任；如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或应当知道承租人转租系擅自而为，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时自无要求承租人承担赔偿责任之理，对其利益也无特别保护的必要。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”当转租合同无效后，应在扩大对无辜的出租人的权利救济途径之时，对合谋擅自转租的“二房东”和租客予以否定性评价。应根据诚实信用原则的要求，依据具体转租合同情形，在二者间合理分配责任承担，避免“一刀切”导致当事人之间权利结构过分失衡而影响财产利用的稳定秩序。
本案中，翁某起诉时签署了《诚信诉讼承诺书》，但庭审中就有关事实仍作虚假陈述，妨害了民事诉讼，法庭对其有违诚信的行为罚款5000元。而由于翁某、李某的失信行为导致转租合同无效，法院考虑二人的过错程度和占有、使用房屋的获利情况，酌定作出上述判决。
■专家点评
华东政法大学教授 王恩海
本案例精准把握社会正义脉搏和诚实守信价值导向，在化解矛盾、定分止争的同时，深刻阐释了“损人而利己乃违反衡平”这一法律格言的内涵，杜绝了“违法失信反而获利”现象的出现，赢得了社会和公众的普遍认可与赞誉，取得了法律效果和社会效果的有机统一。
翁某明知李某擅自转租仍承租房屋，后因经营不善要求李某退还所有款项并支付装修费，协商未果后又向城投公司“举报”要求处理。城投公司虽未明确认可李某的转租行为，但显然并非一开始就要求解除合同，纠纷仍具备回旋余地。之后，城投公司主动组织双方调解，但由于翁某不配合而无结果后，城投公司告知李某腾退、交还房屋。翁某又将李某告上法庭，要求其支付相关款项。由整个过程可知，对擅自转租导致合同无效，李某存在过错，而翁某亦然。整个纠纷源于李某、翁某的失信行为，特别是翁某以“擅自转租合同无效”为由企图获得私益而进行投机钻营，二人不讲诚信、违背契约精神的行为必须予以否定和坚决遏制。
