我们先来了解下《民法典》中对于物业服务人和业主的一般权利义务是怎么规定的。
1、物业服务人的一般权利义务
根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
“物业服务人应当按照约定提供服务”，就是按照物业服务合同的约定来提供服务。《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
2、业主的权利义务
《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
根据上述规定，物业服务的形成基于物业服务合同。无论是业主还是物业服务人，依约行使自己的权利，履行自己的义务。
广西国海律师事务所 麦淑芳 律师
主持人：那我们先来看第一个案例
案例一：某小区业主王某收房后未入住，因此一直没有缴纳物业费。在他入住的时候，去交物业费时，发现物业公司收取了他未入住时的物业费，违约金，他认为自己没有住，不应该交物业费，更不用支付违约金，为此多次跟物业公司协商，物业公司都不同意退。大概半年后，王生自己单元门门禁坏了多次联系物业修缮，物业都没有修，业主就起诉到法院，要求物业公司公司退回他没有入住前的物业费、违约金，同时也要求物业公司修好门禁，还有把小区中庭花园的脱落的瓷砖、其他楼栋坏了的门禁，排水管等等一起修复。最后，法院经过现场查看，判令物业公司退回王生一半违约金，修缮王生楼栋门禁，小区中庭花园脱落的瓷砖，驳回王生要求退回未入住期间的物业费、修缮其他楼栋门禁及排水管漏水的诉请。
主持人：王先生没有入住房屋，为何还要交物业费呢？
麦律师：根据上述《民法典》第944条可以看出来：业主是不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费的。物业服务人提供的是小区物业公建配套的养护、绿化养护、保洁和秩序维护的服务。这个服务是不针对具体或者个别业主，无论业主住不住，这些公共设施设备都是要维护的、绿化、保洁、秩序维护工作都是要做的。既然物业服务人已经提供了服务，作为业主，就应当支付服务费。
主持人：为什么王先生要求物业公司修复其他楼栋的门禁和排水管没有得到支持呢？
麦律师：大家都知道自己的房子是有公摊的，这个公摊包括自己所在单元的楼梯、楼道、楼栋大堂等等部分的分摊面积，对于像这些部位和相应的配套设施设备，其他楼栋的业主是没有所有权的，这些部位如果出现问题，只能由这些部位的业主来主张权利，要求物业公司修复，王生是其他楼栋的业主，他是没有权利提出这些诉请的，因此法院驳回了他这部分诉请。从这个也可以知道，因为中庭花园是属于全体业主共有的，王生诉请修复中庭花园脱落的瓷砖，法院就会支持。
主持人：我们也常常听到小区业主因为停车的问题，跟物业服务人闹矛盾，来看下面这个案例
案例二：南宁某小区在预售时，开发商在小区楼栋下的架空层划出车位并进行出售，与买车位的业主签订《车位使用权转让协议》，售价80000元。到了交房的时候，开发商将车位连同商品房一起交付给买受人。买受人每月向物业公司交付车位管理费。交房3年后，小区其中一个业主认为架空层的车位所在地方是小区公共部位，应属于全体业主共有，遂到法院起诉要求物业公司拆除这些架空层的车位锁。最后法院支持了这个业主的诉请，物业公司最终也拆除了小区架空层全部的车位锁。