江先生购买了一处学区房，但前房主家人的户口一直未迁出，江先生为此把卖方王小姐诉至法院，要求其赔偿违约金13万元并将户口迁出。海淀法院近日审结了此案，判决王小姐赔偿江先生4万元。
江先生诉称，其与王小姐签订房屋买卖合同，明确约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，办理原有户口迁出手续，若逾期未迁出则支付违约金。房屋所有权转移到江先生名下后，王小姐至今未将该房屋上留有的4个人的户口迁出。
王小姐不同意江先生诉讼请求，其表示，签合同时，自己前夫及其父母保证将户口迁出，这个房屋内没有自己的户口。王小姐认为，户口没迁出不是她的原因，因此不同意支付违约金。若一定要支付违约金，希望法院能酌减。
法院审理后认为，根据双方合同约定，王小姐应当在该房屋所有权转移之日起180日内办理原有户口迁出手续，涉案房屋内至今仍有王小姐前夫等四人户口，违反合同约定，应当承担违约责任。对于违约金数额，依据最高法院有关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。法院考虑江先生子女成功入学涉案房屋所在学区对应学校，其目前并未因涉案房屋中存有他人户口产生相应损失，且因未迁出的户口是王小姐的前夫及前夫父母户口，王小姐让其迁出有一定难度，户口不能迁出并不能完全归责于王小姐，故江先生主张的违约金过高，法院予以酌减，最终判决王小姐赔偿江先生违约金4万元。
关于江先生主张王小姐将涉案房屋户口迁出一事，经法院释明不属于法院主管范围，江先生撤回该诉讼请求。
对于该案反映出的问题，法官介绍，户籍管理中的“人户分离”问题属于公安机关户籍部门主管范围，即便在房屋买卖合同中约定出卖人有迁出户口的义务，但因为户口迁出不适于强制履行，所以买受人起诉要求出卖人履行迁出户口义务的，法院不予支持，但买受人起诉要求出卖人按照合同约定承担违约责任的应予支持。
如果未迁出的户口是出卖人或其近亲属以外的第三人户口，且出卖人让第三人迁出户口客观上难以实现的，判决出卖人一次性支付一定金额的违约金为宜。如果未迁出户口是出卖人本人或其近亲属的户口，为督促出卖人在判决后继续想办法迁出户口，判决按照一定标准给付违约金至户口实际迁出之日为宜，包括支付一定金额的违约金后再按照一定标准给付至户口实际迁出之日。
出卖人主张约定的逾期迁出户口违约金过高，请求予以减少的，应依据有关法律原则确定，实际损失不明确的，应综合考量未迁出户口可能给买受人在子女入学、房屋出售等方面造成的不利影响等酌情确定。