文/中国消费者报记者刘传江
小区居民因发现物业服务不到位，收费不合理，多次交涉仍无改观，于是多年拒交物业费。物业公司将欠费业主告到法庭，要求支付物业费及滞纳金。日前，黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院就当地一起相关民事纠纷作出终审判决，认定物业公司存在服务缺项、服务质量有瑕疵，业主只承担40%物业费，因物业公司违约在先，业主不承担违约金。
法院为何做出这样的判决，业主对物业服务不满意，是否能拒交物业费？《中国消费者报》记者采访法律专家，结合相关案例进行解析。
案例：法院判决业主承担40%物业费
陈女士是黑龙江省漠河市18区学府嘉园的居民。她介绍说，该小区2013年开始由绿海物业有限责任公司（以下简称绿海物业）提供物业服务，但绿海物业没有认真履行合同义务，物业管理十分混乱，小区环境卫生恶劣、污水横流，治安案件频发，业主多次向绿海物业和有关部门反映，问题一直没有得到解决，因此业主们纷纷拒交物业费，并于2019年10月要求解聘物业公司。绿海物业将陈女士等部分业主起诉至漠河市人民法院，要求陈女士全额支付2015年1月1日至2019年12月31日所欠物业费7250元，并支付日千分之三的滞纳金15876元。
漠河市人民法院认为，业主举出的证据证实，绿海物业的服务确实存在着卫生保洁多年一直不到位、对物业服务范围内的环境秩序存在放任、管理不到位的情况。由于物业服务存在上述情况，法院对于业主在庭审中提出的驳回绿海物业不合理的部分诉求请求应予支持，对于绿海物业要求法院判令被告给付物业费的请求只能部分支持。根据绿海物业服务内容存在缺项、对主要的、经常性的卫生清洁服务项目的服务质量存在较大瑕疵的情况，酌定按照每年物业费的40%予以支持；对于绿海物业要求法院判令被告给付滞纳金的请求，因物业公司存在违约在先的情况不予支持。
绿海物业不服一审判决，上诉至黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院，并提交证据证明其已按合同完成了物业服务。
大兴安岭地区中级人民法院审理后认为，绿海物业提供的证据能够证实其对小区提供了部分物业管理服务，但不足以证明其提供的服务不缺项以及服务质量不存在瑕疵。此案的重点是，业主是否应向绿海物业全额交纳物业服务费；业主是否应向绿海物业支付因迟延交纳物业服务费产生的滞纳金。
法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，业主行使瑕疵履行抗辩权首先应当具备“正当理由”，即抗辩事由属于物业公司的服务范围，物业公司存在服务质量问题达到较为严重的程度。调查发现，绿海物业在提供物业管理服务上存在服务项目缺项、管理服务质量存在瑕疵，未全面履行自身义务，根据权利义务对等原则，一审酌定业主按40%的比例交纳物业服务费用较为公平、合理。
至于业主是否应向物业公司支付滞纳金，法院认为，物业服务合同作为一种继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，继续性合同每一期的给付之间存在对价关系。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费。按时向物业管理方交纳管理服务费是业主的义务，按合同约定为业主提供服务是物业管理方的职责。鉴于绿海物业管理服务缺项且服务质量存在瑕疵，对于绿海物业要求业主支付滞纳金的请求，法院不予支持。
据此，大兴安岭地区中级人民法院终审判决，维持一审判决。
观点：司法不会为不合格的物业服务提供保护
黑龙江承启律师事务所主任孙威表示，物业公司与业主之间形成的是物业服务合同关系，物业公司受业主委托对小区进行服务和管理。既然物业服务合同中明确了基础物业服务应有项目，物业公司应当按此服务，业主有权监督其服务质量，如果没有或者质量达不到合同约定标准，理应减少或免除相应收费，这是《合同法》最基本的法理要求。