部分小区只有物业管理 公共收益账务也不糊涂
有的小区即便没有业委会，物业也能将这笔公共收益做成“明白账”。
马女士是第一大道润华尚城街区的业主，她发现，近期，她所居住的楼栋单元电梯曾做过维修，但这笔维修费用却没有分摊到业主的身上。她说：“之前单元楼的电梯坏了，物业在电梯口贴了一张告示，告知住户电梯需要进行维修，维修费用会通过投放广告来筹集，住户们看到之后也默认了物业的行动，电梯没过几天就修好了。”
记者了解到，该小区并未成立业委会，公共设施维修这方面，小额维修费用由物业公司与广告公司签订合同筹集资金进行，大额维修则申请使用小区的维修基金付款。这些款项的收支，物业每年都会在公告栏进行公示。
该小区物业工作人员梁女士介绍：“目前物业管理小区内18栋楼，每一栋楼的电梯广告收益主要用于电梯的维修与年检，每一栋楼的电梯广告收入一年有1000多元，这些收益目前由物业公司签订合同并保管，每年都会在小区内公示。”
律师说法
业委会与物业签订合同 余下资金全归业主所有
安装电梯广告应该谁说了算？广告收益该由谁来管理？最规范的管理方式是什么？
广西冠益律师事务所律师陈翾介绍：“根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，以及《物业管理条例》第五十五条，利用物业公共部位用于营利，如在电梯内安装广告，首先要取得业主、业主大会或业委会同意，没有业委会的小区也需要得到一定比例的业主同意。已经成立业委会的小区由业委会授权给物业公司，由物业公司办理，费用由物业公司收取。这些费用在扣除相应的管理成本之后归全体业主所有，余下费用如何使用由业主共同约定。成立业委会或业主大会的小区可以按照规定进行使用。”
陈律师建议，小区可以成立业委会对小区事务进行管理，法律已经对成立业委会的相应流程有了较为完整的规定，在即将实施的《中华人民共和国民法典》中，这个流程会更加简化，更加便利。在业委会与物业公司签订合同时对处理电梯收益进行约定，在物业公司收取劳务成本、维护成本等费用后，物业公司应对电梯管理的人力成本、日常维护成本等进行公示，余下的资金归全部业主所有，一般由业委会代全体业主使用这笔资金。如果物业公司没有按照约定公示，不配合提供广告收益去向，由业委会进行交涉；物业将资金挪作他用，没有按照约定将资金转至业委会或全部业主，业委会或全部业主可以起诉至法院要求物业公司返还，甚至要求物业公司承担一定的违约费用；没有业委会的小区想要对物业进行起诉需要经过一定比例业主同意。
他山之石
北京
京师园小区从2008年前后开始获得公共区域的广告收入，十余年来，物业公司将所有广告收入都以各种形式返还或用到了全体业主身上。2019年，该小区先后以发放购物卡或现金、抵扣物业费等方式，向全体业主发放过电梯广告收入。
金星园小区的电梯广告协议由物业公司与广告公司签订，在商谈价格、签订合同等过程中，业委会成员全程参与。对于每年电梯广告产生的共有收益，广告公司按照合同约定与物业公司结算。其中，共有收益的15%作为管理费、税费等返给物业公司。85%的共有收益作为对小区设施进行改造资金，比如增设座椅、修花池、更换水池过滤系统。每年年底，业委会会公布账目明细，告知业主这笔共有收益的用途及去向。
广州
天河区的骏景花园小区业委会自去年备案后，收回了小区内电梯大堂广告和部分公共场所租赁的管理权。截至今年9月30日，业委会的账户上有230多万元的公共收益。近日，经业委会会议决定，将这笔资金中的200万元返还给业主，平均每户可分得100至600元。
